Повышение уровня информированности граждан о рынке недвижимости (в т.ч. нашими же силами), а также развитие этого рынка, увы, придало гражданам излишнюю самоуверенность. Интернет кишит записями форумов о бесполезности риэлторов, мол деньги берут ни за что, за их 2-3 часа работы - десятки или сотни тысяч комиссии. Размещаемая в свободном доступе информация также позволяет считать, что все делается легко и просто. Но, уважаемые, покупка квартиры – это далеко не 3-5 бумажек, снесенные в юстицию и «отстоенные» в очереди к окошку регистратора. Это опыт, интуиция, переговоры, а главное знание всех подводных камней.
Рассмотрим обманы, умышленные и случайные, продавцов и прочих заинтересованных лиц и пытаемся выделить наиболее сложные и трудно распознаваемые дилетанту случаи:
1. Покупка квартиры с долгами. Т.е. вам предлагают и вы соглашаетесь погасить задолженности в счет оплаты за квартиру. Мол, ЖЭУ не выпишет собственника, если не будет погашена задолженность. Нет выписки- нет справки на продажу...Опасность здесь в том, что продавец потом может отказаться эту квартиру продавать, как только оплата совершена. Взяли расписку? В суд, товарищ...в очередь.
2. Многосемейные разъезды. Это когда из нескольких или одной большой квартиры люди разъезжаются в несколько других. Даже, если в них и нет злого умысла, что-то или интересы кого-то могут не учесть, да и члены семей могут так переругаться друг с другом, что, попытавшись обмануть друг друга, подставят в итоге вас или риэлтора. Итог - месяцы ожидания, нервы и упущенная покупка.
3. Согласие супруга на сделку. Опять роль играют личные отношения. Еще вчера они были готовы на сделку, а в день сделки кто-то решает отказать. Или другой вариант: в паспорте нет отметки о браке, а фактически имеем мужа(жену). Как узнать? Никак.
4. Генеральная доверенность. Отозвать ее можно практически сразу же. Выписал доверенность, отдал её доверенному лицу, а потом передумал и отозвал. Причем, никто об этом может даже не узнать. Доверенное лицо действует по отмененной доверенности. А потом, после сделки, такой собственник - доверитель подает в суд на расторжение сделки, получив деньги и истратив их куда надо. Взять с него обычно нечего.
5. Нарушение прав при приватизации. Обычно квартира, которая продается первый раз после приватизации, по умолчанию считается юридически чистой. Так как в процессе приватизации документы проверяет незаинтересованная инстанция. Но в том-то и проблема, что незаинтересованная. Например, кто-то дал нотариальный отказ от приватизации, а после нее подал в суд на то, что его якобы принудили. Или в приватизации не учли права ребенка.
6. Наследники. Самая "засада". Обычно берутся непонятно откуда, их существование могут скрыть и намеренно. Если наследственное дело оформлено верно, и в течение положенного срока кто-то из наследников не найден, он может объявиться позже - закон позволяет оспорить наследство и после 6 месяцев. Более серьезная проблема – всплывающее вдруг завещание, найденное где-то в старом чемодане или документах наследников. Тут уж суд будет в позиции волеизъявления умершего. Даже если квартира уже продана, суд может не встать на защиту добросовестного приобретателя. А недобросовестный продавец уже прогуляет полученную за квартиру сумму, и взять с него нечего.
7. Нарушение прав несовершеннолетних. Казалось бы, от этого защищает орган опеки, давая или не давая разрешение. Но опека дает разрешение фактически с некоторыми условиями – например, встречной покупки, т.е. покупки на имя несовершеннолетнего доли либо целой квартиры. Обязанность отчитаться о приобретении ложится на родителей (опекунов). Орган регистрации не уполномочен отслеживать факт покупки жилья на ребенка. А встречная сделка может быть не совершена по причинам намеренным или случайным. Вроде бы вас это и не касается, но по достижению 18 лет бывший несовершеннолетний легко вернет свое право на вашу жилплощадь.
8. Места заключения. Не все до конца понимают, что осужденный человек, пребывающий в МЛС (местах лишения свободы), снимается с регистрационного учета. Или его выписали до приватизации квартиры. И о том, что он может потом претендовать на эту жилплощадь, вы можете не узнать.
9. Пожилые люди и право пожизненного проживания. Тут речь идет о том, что право собственности может иметь условия . И если такое право, например, наследуется, то наследуется, простите, и условие.
10. Перепланировка. Сейчас орган регистрации не требует у продавца свежий техпаспорт с выездом специалиста на осмотр, если в их архиве уже есть кадастровый и технический. И если квартира «не засветилась» в БТИ, то сделка у вас пройдет. В большинстве случаев то, что в квартире сделана перепланировка, заметно сразу. Другое дело, что при нехватке объектов на рынке, покупатель может согласиться на не узаконенную планировку, подумав, что позже он может узаконить ее сам. Особенно, если ему удается сбить цену благодаря этому. Или даже поверить в то, что перепланировка узаконена, а это так «паспорт только старый нашли, а новый - зачем деньги тратить». Может, узаконить перепланировку и полбеды, но есть такие перепланировки, которые узаконить невозможно. Например, вынос ванны и кухни, так называемых «мокрых зон», когда-то много лет назад не вызывали «красных штампов», а сейчас строго запрещены. Т.е. нужно переделывать ремонт полностью.
11. Лишение родительских прав. В этом случае ребенок находится в детском доме, но на жилплощадь претендует. Поскольку родительских прав лишают не просто так, получить значительную сумму за квартиру родителям может казаться очень заманчивым предложением, а о правах ребенка они и не вспомнят.
12. Препятствие освобождению квартиры. Т.е., квартиру продали, а выезжать не торопимся. В итоге тянем время под угрозой расторжения сделки. А представьте, если покупатель занизил цену квартиры в договоре. Он начинает бояться расторжения и того, что ему вернут денег гораздо меньше, чем он заплатил за квартиру. Выселить таких можно, как правило, только судом, либо предусмотрев некоторые тонкости в договорах.
13. Продажа в процессе наложения ареста. Часто квартиру и пытаются продать во избежание наложения взыскания. Но суды иногда работают быстрее, чем квартира находит покупателя. Стороны благополучно получают «чистую» выписку из реестра, сдают сделку на регистрацию в ФРС, а в течение срока регистрации на объект приходит арест. В итоге расчет совершен, приостановка, забрать документы невозможно, и нужно ждать решения суда. И деньги покупателю не вернут, так как предусмотрительно дели куда нужно. Самый необычный вариант может быть, когда продавец и сам не знает, что кто-то осуществляет действия, приводящие к аресту. Это могут быть наследственные разборки, и бракоразводные непонятки, и права детей.
14. Аннулированное свидетельство. Сейчас – не раньше. Видимо, в целях налоговых деклараций и налоговых вычетов, юстиция стала возвращать подлинники свидетельств о собственности. Когда-то не возвращали, надо было сразу делать или заказывать копию, потом возвращали со штампом «аннулировано», а потом и штамп перестали ставить. Конечно, сделка с аннулированным свидетельством просто не пройдет, но тут возможны другие формы мошенничества, например, уже продав квартиру, но не освободив её, продавец может брать задатки, авансы, предоплату, предоставляя пакет оригинальных документов, а потом скрыться.
15. Cделки лица, неспособного понимать значение своих действий или руководить ими. Часть 1 ст. 177 ГК специально оговаривает, что такая сделка может быть признана недействительной, если она совершена гражданином хотя и дееспособным, но находившимся в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Из этого следует, что для применения ст. 177 ГК не требуется того, чтобы до совершения сделки лицо в установленном законом порядке было по суду признано ограниченно дееспособным или полностью недееспособным.
16. Сделки лица, страдающего какими-либо психическими отклонениями. Соответственно, права собственности покупателя в дальнейшем оспариваются.
Любой гражданин, даже считающий себя «разбирающимся» в вопросе, так как когда-то он уже покупал-продавал жилье, может оказаться в такой ситуации. Так как каждая сделка уникальна даже при типовых квартирах. Разные собственники, родственные связи и семьи. Разные финансовые ситуации и добропорядочность. Различное знание закона даже при отсутствии злого умысла.
Несколько советов гражданам при купле-продаже жилья:
1. Обращайтесь за помощью профессионалу.
2. Если вы самостоятельно занимаетесь выбором будущего жилья, то хотя бы документы на покупаемую квартиру отдайте на проверку риэлтору или юристу.
3. Не доверяйте деньги малознакомым людям при расчетах.
4. Если сильно сомневаетесь - застрахуйте переход права собственности.
5. Повышайте свою юридическую грамотность.
Рассмотрим обманы, умышленные и случайные, продавцов и прочих заинтересованных лиц и пытаемся выделить наиболее сложные и трудно распознаваемые дилетанту случаи:
1. Покупка квартиры с долгами. Т.е. вам предлагают и вы соглашаетесь погасить задолженности в счет оплаты за квартиру. Мол, ЖЭУ не выпишет собственника, если не будет погашена задолженность. Нет выписки- нет справки на продажу...Опасность здесь в том, что продавец потом может отказаться эту квартиру продавать, как только оплата совершена. Взяли расписку? В суд, товарищ...в очередь.
2. Многосемейные разъезды. Это когда из нескольких или одной большой квартиры люди разъезжаются в несколько других. Даже, если в них и нет злого умысла, что-то или интересы кого-то могут не учесть, да и члены семей могут так переругаться друг с другом, что, попытавшись обмануть друг друга, подставят в итоге вас или риэлтора. Итог - месяцы ожидания, нервы и упущенная покупка.
3. Согласие супруга на сделку. Опять роль играют личные отношения. Еще вчера они были готовы на сделку, а в день сделки кто-то решает отказать. Или другой вариант: в паспорте нет отметки о браке, а фактически имеем мужа(жену). Как узнать? Никак.
4. Генеральная доверенность. Отозвать ее можно практически сразу же. Выписал доверенность, отдал её доверенному лицу, а потом передумал и отозвал. Причем, никто об этом может даже не узнать. Доверенное лицо действует по отмененной доверенности. А потом, после сделки, такой собственник - доверитель подает в суд на расторжение сделки, получив деньги и истратив их куда надо. Взять с него обычно нечего.
5. Нарушение прав при приватизации. Обычно квартира, которая продается первый раз после приватизации, по умолчанию считается юридически чистой. Так как в процессе приватизации документы проверяет незаинтересованная инстанция. Но в том-то и проблема, что незаинтересованная. Например, кто-то дал нотариальный отказ от приватизации, а после нее подал в суд на то, что его якобы принудили. Или в приватизации не учли права ребенка.
6. Наследники. Самая "засада". Обычно берутся непонятно откуда, их существование могут скрыть и намеренно. Если наследственное дело оформлено верно, и в течение положенного срока кто-то из наследников не найден, он может объявиться позже - закон позволяет оспорить наследство и после 6 месяцев. Более серьезная проблема – всплывающее вдруг завещание, найденное где-то в старом чемодане или документах наследников. Тут уж суд будет в позиции волеизъявления умершего. Даже если квартира уже продана, суд может не встать на защиту добросовестного приобретателя. А недобросовестный продавец уже прогуляет полученную за квартиру сумму, и взять с него нечего.
7. Нарушение прав несовершеннолетних. Казалось бы, от этого защищает орган опеки, давая или не давая разрешение. Но опека дает разрешение фактически с некоторыми условиями – например, встречной покупки, т.е. покупки на имя несовершеннолетнего доли либо целой квартиры. Обязанность отчитаться о приобретении ложится на родителей (опекунов). Орган регистрации не уполномочен отслеживать факт покупки жилья на ребенка. А встречная сделка может быть не совершена по причинам намеренным или случайным. Вроде бы вас это и не касается, но по достижению 18 лет бывший несовершеннолетний легко вернет свое право на вашу жилплощадь.
8. Места заключения. Не все до конца понимают, что осужденный человек, пребывающий в МЛС (местах лишения свободы), снимается с регистрационного учета. Или его выписали до приватизации квартиры. И о том, что он может потом претендовать на эту жилплощадь, вы можете не узнать.
9. Пожилые люди и право пожизненного проживания. Тут речь идет о том, что право собственности может иметь условия . И если такое право, например, наследуется, то наследуется, простите, и условие.
10. Перепланировка. Сейчас орган регистрации не требует у продавца свежий техпаспорт с выездом специалиста на осмотр, если в их архиве уже есть кадастровый и технический. И если квартира «не засветилась» в БТИ, то сделка у вас пройдет. В большинстве случаев то, что в квартире сделана перепланировка, заметно сразу. Другое дело, что при нехватке объектов на рынке, покупатель может согласиться на не узаконенную планировку, подумав, что позже он может узаконить ее сам. Особенно, если ему удается сбить цену благодаря этому. Или даже поверить в то, что перепланировка узаконена, а это так «паспорт только старый нашли, а новый - зачем деньги тратить». Может, узаконить перепланировку и полбеды, но есть такие перепланировки, которые узаконить невозможно. Например, вынос ванны и кухни, так называемых «мокрых зон», когда-то много лет назад не вызывали «красных штампов», а сейчас строго запрещены. Т.е. нужно переделывать ремонт полностью.
11. Лишение родительских прав. В этом случае ребенок находится в детском доме, но на жилплощадь претендует. Поскольку родительских прав лишают не просто так, получить значительную сумму за квартиру родителям может казаться очень заманчивым предложением, а о правах ребенка они и не вспомнят.
12. Препятствие освобождению квартиры. Т.е., квартиру продали, а выезжать не торопимся. В итоге тянем время под угрозой расторжения сделки. А представьте, если покупатель занизил цену квартиры в договоре. Он начинает бояться расторжения и того, что ему вернут денег гораздо меньше, чем он заплатил за квартиру. Выселить таких можно, как правило, только судом, либо предусмотрев некоторые тонкости в договорах.
13. Продажа в процессе наложения ареста. Часто квартиру и пытаются продать во избежание наложения взыскания. Но суды иногда работают быстрее, чем квартира находит покупателя. Стороны благополучно получают «чистую» выписку из реестра, сдают сделку на регистрацию в ФРС, а в течение срока регистрации на объект приходит арест. В итоге расчет совершен, приостановка, забрать документы невозможно, и нужно ждать решения суда. И деньги покупателю не вернут, так как предусмотрительно дели куда нужно. Самый необычный вариант может быть, когда продавец и сам не знает, что кто-то осуществляет действия, приводящие к аресту. Это могут быть наследственные разборки, и бракоразводные непонятки, и права детей.
14. Аннулированное свидетельство. Сейчас – не раньше. Видимо, в целях налоговых деклараций и налоговых вычетов, юстиция стала возвращать подлинники свидетельств о собственности. Когда-то не возвращали, надо было сразу делать или заказывать копию, потом возвращали со штампом «аннулировано», а потом и штамп перестали ставить. Конечно, сделка с аннулированным свидетельством просто не пройдет, но тут возможны другие формы мошенничества, например, уже продав квартиру, но не освободив её, продавец может брать задатки, авансы, предоплату, предоставляя пакет оригинальных документов, а потом скрыться.
15. Cделки лица, неспособного понимать значение своих действий или руководить ими. Часть 1 ст. 177 ГК специально оговаривает, что такая сделка может быть признана недействительной, если она совершена гражданином хотя и дееспособным, но находившимся в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Из этого следует, что для применения ст. 177 ГК не требуется того, чтобы до совершения сделки лицо в установленном законом порядке было по суду признано ограниченно дееспособным или полностью недееспособным.
16. Сделки лица, страдающего какими-либо психическими отклонениями. Соответственно, права собственности покупателя в дальнейшем оспариваются.
Любой гражданин, даже считающий себя «разбирающимся» в вопросе, так как когда-то он уже покупал-продавал жилье, может оказаться в такой ситуации. Так как каждая сделка уникальна даже при типовых квартирах. Разные собственники, родственные связи и семьи. Разные финансовые ситуации и добропорядочность. Различное знание закона даже при отсутствии злого умысла.
Несколько советов гражданам при купле-продаже жилья:
1. Обращайтесь за помощью профессионалу.
2. Если вы самостоятельно занимаетесь выбором будущего жилья, то хотя бы документы на покупаемую квартиру отдайте на проверку риэлтору или юристу.
3. Не доверяйте деньги малознакомым людям при расчетах.
4. Если сильно сомневаетесь - застрахуйте переход права собственности.
5. Повышайте свою юридическую грамотность.
