Мой риэлтор в Хабаровске

8(4212) 771-551

ГлавнаяНовости рынка


22:35
"Подводные камни" долевого строительства.
23 декабря 2010
В настоящее время на территории города  Хабаровска заявлено строительство 42х жилых объектов, работы на которых ведет 31 официально зарегистрированный застройщик.


Редакция газеты «Хабаровские вести» совместно с Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Хабаровскому краю провела телефонную горячую линию по вопросам государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. На вопросы читателей отвечала и.о. начальника отдела регистрации ипотеки и договоров долевого участия Евгения Викторовна Шустрова.

Хотим стать участниками долевого строительства? Застройщик предлагает сначала заключить предварительный договор купли-продажи, а когда строительство будет завершено, зарегистрировать право собственности на квартиру. Законно ли это?


— Основным документом, регламентирующим отношения участников долевого строительства, является договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости. Он заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в органах Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Если же предлагают: сначала внести деньги, а потом оформить документы, не стоит рассматривать такие предложения. К тому же такие договоры не подлежат государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв с вас деньги, продать квартиру по этой же схеме еще несколько раз.

Если договор долевого строительства прошел государственную регистрацию, могу ли я быть уверен в том, что застройщик во время выполнит все свои обязательства.

— Прежде чем зарегистрировать договор долевого участия, мы оцениваем правильность предоставленных документов, но никаких гарантий порядочности застройщика дать не можем, так как списка «черных» застройщиков у нас нет. И если даже компания вызывает подозрение, но представленный ею на регистрацию пакет документов соответствует всем требования, мы не имеем права отказать в регистрации. Поэтому гражданин сам должен проверить учредительные документы, финансовое положение застройщика, поинтересоваться его строительным имиджем.

На момент, когда застройщик предлагает заключить договор долевого участия, он уже должен начать какие-то работы (подготовка строительной площадки, закладка фундамента). В интересах дольщика самому съездить на место планируемого строительства. Советуем семь раз проверить и только потом ставить свою подпись.

Договор долевого участия в строительстве заключен октябре 2005 года. Сегодня застройщик предлагает перезаключить договор, на основании того, что якобы на момент заключения первого договора он не являлся застройщиком.


— Сама постановка вопроса настораживает, так как, не являясь застройщиком, он не мог заключать договоры долевого участия в строительстве. Возможно, здесь предпринимается попытка дважды продать одну и ту же квартиру. Единственное, что можно предложить — это взять новый вариант договора и проконсультироваться со специалистами нашего управления.

Договор долевого участия должен содержать 4 основных условия:

1. Предмет самого договора, то есть четкое описание объекта, который должен в итоге получить дольщик, с указанием местоположения и этажности дома, расположения и площади квартиры. Также к договору обязательно прикладывается план, на котором четко обозначена квартира. Это необходимо для избежания путаницы по окончанию строительства.

2. Четко должна быть прописана цена за 1 кв.м., сроки и порядок оплаты. Если же в договоре есть строка «цена может быть увеличена», то руки у застройщика развязаны, и он может бесконечно повышать стоимость. На стадии заключения это необходимо оговорить.

3. Сроки сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и передача его заказчику.

4. Гарантийный срок эксплуатации, то есть срок, в течение которого дольщики имеют права предъявить претензию по качеству строительства. По закону гарантийный срок не может быть менее 5 лет.

Если в договоре не будет одного из пунктов или он будет не соответствовать законодательству, договор не будет зарегистрирован.

Строительство завершено, но после обмера, проведенного специалистами БТИ, оказалось, что площадь квартиры меньше, чем предполагалось, а застройщик отказывается вернуть деньги за несуществующие метры. Что делать?

— Подобное не редкость. Довольно часто при строительстве не получается точно сохранить количество квадратных метров. Застройщики же, как правило, в договоре пишут, что в случае уменьшения площади деньги не возвращаются, а вот в случае увеличения, дольщик должен будет доплатить. Эти нюансы нужно было оговорить на стадии заключения договора: не верьте, когда говорят, что Росреестр принимает на регистрацию только типовой договор, это неправда. А раз уж такая ситуация возникла, то в случае несогласия с требованиями застройщика вы можете  обращаться в государственную строительную инспекцию или в суд.

Застройщик завершил строительство и предлагает подписать акт приема-передачи, с условием, что все недоделки (а их немало) исправит позже. Стоит ли соглашаться на его условия или не подписывать до устранения всех недостатков?

— Если что-то в качестве строительства вас не устраивает, то все надо урегулировать до подписания акта приема-передачи. В законе написано: «обязанности застройщика считаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи, а обязанности участника считается исполненной с момента подписания акта приема-передачи и уплаты по договору». Пока квартира не передана собственнику, все расходы по ее содержанию и охране несет застройщик, поэтому он заинтересован, как можно быстрее передать готовые квадраты. А, значит, постарается все быстро устранить. После подписания акта заказчик также может предъявить застройщику претензии в течение гарантийного срока  (5 лет).

Планирую стать участником проекта долевого строительства, как правильно зарегистрировать договор долевого участия?

— Договор долевого участия в строительстве подписывается в трех экземплярах (застройщику, участнику и нам). С этого года введено новшество — на регистрацию договора долевого участия должны прийти обе стороны и подать заявления на регистрацию (раньше мог прийти один из участников). Первый пакет документов принимается на регистрацию на месяц, все последующие регистрируются в течение 5 дней. Почему первый так долго? Потому что с ним приносят все учредительные документы, разрешение на строительство, проектную документацию и прочее. Мы все проверяем, формируем дело и начинаем работать с этим объектом. Расходы за регистрацию договора в равных долях несут обе стороны. застройщик, как юридическое лицо, должен оплатить 2 тыс рублей, а участник — 100 рублей.

Советы потенциальным дольщикам:

1.      Действуйте через компании с солидным стажем и хорошее репутацией, выясните, что они уже успели построить. Если сотни человек уже купили у них квартиры и в целом довольны, вероятность того, что фирма создавалась для того, чтобы  обмануть именно вас, минимальна;
2.      Вспомните про бесплатный сыр. Если средняя цена новостройки в городе, к примеру, составляет 60 тыс руб за кв.м, — реально ли предложение по 20 тыс рублей.

В 2007 году зарегистрировала право собственности на квартиру, построенную на основе договора долевого участия. За это время мне не разу не приходили документы на уплату налога на имущество. Зашла на сайт налоговой и среди должников себя не нашла. У меня возникло опасение: может, я не являюсь сособственником квартиры? Ведь в налоговой по этому вопросу я не зарегистрирована.

— Все данные о регистрации той или иной сделки  Управление Росреестра в обязательном порядке передает в налоговую службу. Возможно, какой-то сбой. Поэтому в вашем случае лучше всего обратиться в налоговую службу по месту нахождения квартиры и все выяснить, чтобы не оказаться в числе злостных должников.

Можно ли взять ипотечный кредит для участия в проекте долевого строительства? Дает ли это гарантию того, что застройщик достроит объект?

— Можно, но в этом случае банк получает право требования по договору долевого участия. И если вдруг сам участник не сможет отвечать по свои обязательствам, банк вправе предъявить право требования и оформить квартиру в собственность. В нашей практике такие случаи встречаются. Если же говорить о гарантиях, то ипотека никак не может  выступать гарантом своевременного окончания строительства. Разницы в том собственные деньги вкладывает участник или полученные от банка для застройщика нет.

Застройщик нарушил срок сдачи объекта в эксплуатацию, еще в прошлом году должны были вселиться. Что нам делать?

— В законе четко и ясно прописано «если застройщик просрочил срок сдачи объекта в эксплуатацию более чем на два месяца, участник вправе расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке. В этом случае застройщик обязан вернуть все денежные средства уплаченные участником. Помимо этого дольщик вправе потребовать процент за пользование чужими денежными средствами. Так как все прописано в законе, подобные вопросы решаются в досудебном порядке. Если же застройщик на контакт не идет, надо подавать в суд.

Эти документы застройщик обязан предоставить для ознакомления участнику строительства:

— учредительные документы;
— свидетельство государственной регистрации;
— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
— утвержденные годовые отчеты за три последних года деятельности;
— аудиторское заключение за последний год.


источник - Тихоокеанская звезда

Просмотров: 4731
наверх

Форма заявки на услугу

Графы, отмеченные звездочкой (*) обязательны к заполнению.

Если отправка письма через форму затруднительна для вас или, если вы опасаетесь размещать свои данные — отправьте письмо на электронную почту или позвоните по телефону (4212) 771-551, +7 914 544-15-51 (МТС).

Вид услуги *:
Ваше имя *:
Электронная почта *:
Номер телефона:
Текст сообщения *:
Добавить файл:

×